中国は1人当たりGDPが12,000ドル程度の国にも関わらず、国内の不動産価格はニューヨークやロンドン、パリ、東京の相場を凌駕しています。これは明らかにバブルとなっていると言えるでしょう。
世の中に、崩壊しないバブルは存在しません。
2021年、中国大手不動産デベロッパー・恒大集団は初のデフォルトに陥りました。2023年6月時点での恒大集団の負債総額は2兆3,882億元（約48兆円）にのぼり、6,442億元（約13兆円）の債務超過、売れ残りの不動産は1兆860億元（約22兆円）です。同年8月、恒大集団はニューヨークの連邦破産裁判所に米国連邦破産法第15条の適用申請しました。
不動産業は、スケールメリットの大きい産業です。規模が拡大すればするほど、固定費の割合が低下し、その分利益が拡大します。この点を、恒大集団の創業者許家印は利用し、政治協商会議の委員にまで上り詰めました。
そんな恒大集団がなぜデフォルトに陥ったのでしょうか。それは、不動産とはシナジー効果のない他業種に手を広げ過ぎたからです。プロサッカーチーム、EVの開発・製造、テーマパークの建設等々。
許家印が個人で所有する不動産や自家用ジェットも売却され、全て負債の返済に充てられましたが、全て焼け石に水。現在、許家印の身柄は警察によって拘束されています。
デフォルトに陥ったのは恒大集団だけではありません。2023年10月、業界最大手の碧桂園が、1,500万ドルのオフショア債の利払いを延滞しました。碧桂園は、恒大集団と違い、他業種にはほとんど手を出していません。それでもデフォルトに陥ったというのは、中国の不動産業界全体が地盤沈下していることを意味します。
さらに2024年1月、不動産案件に投資するシャドーバンキング大手投資会社・中植企業集団が破産を申請しました。同社の資産総額はピーク時には1,400億ドル（約20兆2,600億円）に達していましたが、破産を申請した時には、負債総額4,600億元（約9兆3,100億円）に対し、資産は2,000億元だったとされています。
これらの現象を見れば、中国の不動産バブルは明らかに崩壊したと言っていいでしょう。崩壊のきっかけは2つありました。
1つは、周主席が「家は住むためのものであり、投機の対象ではない」と呼びかけたことです。これを受けて、人民銀行は住宅ローンに対する規制を強化しました。もう1つはコロナ禍です。3年間続いたゼロコロナ政策のために、たくさんの中小企業が倒産し、若者の失業率は大きく上昇しました。その結果、一般家計は生活防衛に走って消費を控えるようになり、不動産需要が落ち込むこととなりました。一方、富裕層と中所得層は海外に移住しようと手持ちの不動産物件を売りに出し、不動産市場は供給過剰になりました。
マイホームに執着する中国人
中国人は地球上に自分の土地を持つことに、日本人が想像する以上に感動を覚えるものです。自分の土地とは、誰にも侵害されない私有財産を意味します。日本ではごく当たり前のことですが、中国ではそれが許されません。土地は全て国のものだからです。
マイホームを買っても土地の所有権がないので、道路を敷くなどの必要が出てきたら、政府が強制的に民家を取り壊すことが出来ます。自分の財産が法的に守られていないため、最低限の安心すら得られません。だからこそ、中国人富裕層は海外に移住して、まずはマイホームを買いたいと考えます。多くの中国人は土地の権利書を手に入れた瞬間、何とも言えない感動を覚えると言います。
マネーゲームと腐敗の進行
中国政府は経済成長の促進と人々の住環境の改善を目的に不動産開発を奨励しましたが、それに関連する種々の制度設計が遅れたまま、見切り発車していきました。その結果、様々な弊害がもたらされましたが、その1つが国有銀行と不動産デベロッパーと政府役人の癒着による腐敗の進行です。
地方政府は土地の使用権を払い下げるにあたり入札を行いますが、その入札が公正に行われる制度面の担保がないまま、不動産開発が進められていきました。その結果、地方幹部はみるみるうちに金持ちになりました。
人間は金持ちになると、どうしても見栄を張るようになります。この幹部も、SNSにロレックスをアップしたことから不正が発覚し、追放され失脚しました。しかし、この事例は1人や2人ではありません。周政権になってから数百万人の共産幹部が追放されており、多くは不動産開発関連の腐敗幹部と言われています。
一般的に、土地の使用権の入札には複数のデベロッパーが参加しますが、どのデベロッパーが落札できるかは、入札を司る地方政府の幹部にどれほど賄賂を払うかによります。土地使用権の払い下げにおいてガバナンスが利いていないと、地方政府とデベロッパーによる不正が横行します。こうした不正は賄賂をもらう側にとっては機械コストが安いですが、最終的なツケは不動産、すなわち、マイホームを購入する消費者が払うことになります。
先ほどのロレックスのエピソードは不動産開発が始まった初期のケースですが、時間が経つにつれて徐々に開発規模が拡大し、賄賂の金額も跳ね上がっていきました。近年は直接現金を渡す代わりに、開発されたマンションの鍵と権利書を渡すケースも増えました。逮捕された共産党幹部とその家族が所有するマンションや別荘の戸数は、何十、何百という数になっています。
共産党統治体制をひっくり返す要因に
不動産開発は中国の経済成長を牽引することが出来ますが、同時に共産党統治体制をひっくり返すことも出来ます。
重要なのは、法による統治の徹底と透明性の担保です。ガバナンスが利かない社会では、絶対的な権力を握る共産党幹部と役人は往々にして腐敗します。周政権にとって不動産バブル崩壊の経済危機は共産党一党独裁体制を脅かすものです。
参考文献：柯 隆著『中国不動産バブル』（発売日：2024年4月19日）
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